При оглед на жилище вниманието естествено се насочва към апартамента – разпределението, светлината, гледката, ремонта и обзавеждането. Част от най-сериозните бъдещи разходи обаче могат да бъдат свързани не с жилището, а със сградата, в която то се намира.
Покривът, фасадата, вертикалните щрангове, електрическите общи инсталации, асансьорът и състоянието на общите части са споделена отговорност на собствениците. Ако някой от тези елементи е силно амортизиран или се нуждае от основен ремонт, новият собственик може сравнително скоро след покупката да трябва да участва в разходи, които не е предвидил.
Затова при избор между различни имоти за продажба е разумно да оценявате не само конкретния апартамент, а цялата сграда като част от покупката.
Защо състоянието на сградата е толкова важно?
Апартаментът може да бъде ремонтиран. Могат да се сменят настилки, кухня, дограма, санитария и обзавеждане. Състоянието на цялата сграда обаче зависи от много повече фактори и обикновено не може да бъде променено самостоятелно от един собственик.
Добре поддържаната сграда създава по-предвидима среда за обитаване и по-добро впечатление при бъдеща продажба или отдаване под наем.
Обратно, занемарените общи части, хроничните течове, неизправният асансьор или отлаганите ремонти могат да се превърнат в постоянен проблем, независимо колко добре е обновен апартаментът.
При проверката обърнете внимание основно на:
- конструкцията и видимите следи от проблеми;
- покрива и фасадата;
- ВиК и електрическите инсталации;
- състоянието на асансьора;
- мазетата и подземните нива;
- входа и стълбищните клетки;
- начина, по който се управлява и поддържа сградата.
Започнете огледа още преди да влезете във входа
Много информация може да бъде получена още от външния вид на сградата.
Огледайте фасадата от различни страни, доколкото достъпът позволява. Не става въпрос да поставяте техническа диагноза само по външен вид, а да забележите признаци, които заслужават допълнителна проверка.
Такива могат да бъдат:
- ясно видими пукнатини;
- падаща или силно нарушена мазилка;
- следи от продължителни течове;
- лошо изпълнени локални ремонти;
- корозирали метални елементи;
- проблемни балкони или парапети;
- трайни следи от влага по цокъла.
Една пукнатина сама по себе си не означава задължително конструктивен проблем. Причината и значението ѝ могат да бъдат определени надеждно от подходящ специалист.
Ако нещо по сградата ви притеснява, по-разумно е да поискате професионална техническа оценка, отколкото сами да правите заключения.
Какво да гледате по конструкцията на сградата?
Конструкцията е сред най-важните елементи, но и сред тези, които купувач без техническа подготовка най-трудно може да оцени самостоятелно.
При обикновен оглед целта е да търсите сигнали за потенциален проблем, а не да определяте неговата причина.
Пукнатини
Погледнете стените и таваните на общите части, стълбищата, мазетата и местата около входните пространства.
Особено внимание заслужават големи, продължаващи през различни повърхности или видимо променящи се пукнатини.
Фини повърхностни напуквания по мазилката могат да имат съвсем различен характер, затова не е правилно всяка пукнатина да се приема като доказателство за проблем с конструкцията.
Следи от нерегламентирани промени
При по-стари сгради понякога отделни собственици са извършвали преустройства през годините.
Ако забележите необичайно премахнати стени, затворени общи пространства, промени по фасадата или други сериозни намеси, попитайте какво е извършвано и дали има необходимите документи.
Състоянието на самата сграда е една от причините при покупка на имот за първи път да не се оценява жилището единствено по ремонта, обзавеждането и първото впечатление.
Покривът може да означава сериозен бъдещ разход
Покривът често остава извън полезрението на купувача, особено когато апартаментът не е на последния етаж.
Това обаче не означава, че състоянието му няма отношение към вас.
При проблем с общия покрив последствията могат да засегнат сградата и да изискват решение от етажната собственост.
Попитайте:
- кога е извършван последният основен ремонт;
- има ли регистрирани течове;
- правена ли е хидроизолация;
- има ли планиран предстоящ ремонт;
- има ли събирани средства за подобна дейност.
Ако купувате жилище на последен етаж, проверката е още по-важна. Огледайте внимателно таваните и горните части на външните стени за стари петна, промяна на цвета, лющене или други следи от влага.
Не разчитайте само на прясно боядисване. Попитайте директно дали в жилището или общите части е имало течове.
Фасадата не е само въпрос на външен вид
Добрата фасада има както визуално, така и функционално значение.
При оглед вижте дали има отлепена мазилка, проблеми около балкони, компрометирани фуги или участъци, които очевидно се нуждаят от ремонт.
При сгради с външна топлоизолация огледайте дали тя изглежда цялостна и правилно поддържана.
Имайте предвид и различните индивидуални намеси по фасадата. Множество произволно затворени тераси, различни системи за остъкляване или неорганизирано прокарване на външни инсталации могат да подскажат как сградата е управлявана през годините.
Проверете вертикалните ВиК щрангове
Един от важните въпроси при по-стара сграда е състоянието на общите водопроводни и канализационни щрангове.
Ремонтираният апартамент не означава непременно обновени общи инсталации.
Попитайте собственика, брокера или представител на етажната собственост:
- подменяни ли са щранговете;
- подмяната извършена ли е за целия вход или само в отделни апартаменти;
- има ли чести течове;
- имало ли е проблеми с канализацията;
- планирана ли е бъдеща подмяна.
В мазетата и около вертикалните трасета обърнете внимание на следи от течове, корозия, влага и многократни локални ремонти.
При самия апартамент можете да проверите водата и налягането, но това е различно от оценката на състоянието на общата сградна инсталация.
Какво да проверите по електрическата система?
При по-старите сгради е полезно да разберете дали общата електрическа инфраструктура е обновявана.
Погледнете таблата в общите части, видимото състояние на кабелните трасета и осветлението във входа.
Не отваряйте табла и не извършвайте проверки по електрическата инсталация сами, ако нямате необходимата квалификация.
По-важните въпроси са:
- обновявана ли е общата електрическа система;
- има ли известни проблеми;
- достатъчно ли е осветлението по етажите;
- има ли работещо аварийно или автоматично осветление, когато е приложимо;
- извършвани ли са значими ремонти през последните години.
При сериозни съмнения електротехник може да даде много по-надеждна оценка от визуален оглед.
Асансьорът не бива да остава за последно
При висок етаж състоянието на асансьора влияе пряко върху ежедневното използване на имота.
Още при огледа проверете дали работи нормално, дали спира точно на нивото на етажа, как изглежда кабината и има ли видима информация за поддръжката.
Попитайте също:
- колко често има повреди;
- кога е извършван по-сериозен ремонт или модернизация;
- има ли договор за сервиз;
- очаква ли се ремонт, за който ще трябва да се събират допълнителни средства.
За купувач на първи или втори етаж този фактор може да изглежда второстепенен, но при бъдеща продажба състоянието на асансьора остава част от общото впечатление от сградата.
Влагата в мазетата може да ви даде важна информация
Ако има достъп до мазе, подземно ниво или гаражи, отделете време да ги видите.
Обърнете внимание на:
- миризма на трайна влага;
- вода по пода;
- следи от течове по таваните;
- мухъл;
- корозирали тръби;
- компрометирани стени;
- проблеми около отводняването.
Еднократна следа не е достатъчна за категоричен извод, но системната влага заслужава допълнително изясняване.
Особено важно е това при сутеренни помещения и подземни гаражи, където проблемите с вода и отводняване могат да бъдат неприятни и трудни за решаване.
Общите части показват как се управлява сградата
Входът разказва много повече за една сграда, отколкото изглежда.
Скъпата настилка не е най-важното. По-ценни сигнали са чистотата, работещото осветление, състоянието на парапетите, входната врата, пощенските кутии и липсата на системно натрупани повреди.
Поддържаните общи части обикновено показват, че собствениците успяват да организират поне основните дейности по сградата.
Огледайте:
- входната врата и контрола на достъп;
- стълбищата;
- осветлението;
- прозорците в общите части;
- парапетите;
- стените и таваните;
- пространствата около асансьора;
- зоната около контейнерите и входа.
Ако купувате с инвестиционна цел, тези детайли също са важни, защото бъдещият наемател или купувач вижда входа преди да влезе в апартамента.
Попитайте как реално се управлява етажната собственост
Физическото състояние на сградата е само половината от проверката. Другата половина е организацията на поддръжката.
Разберете дали има действащ управител или професионален домоуправител и как се вземат решенията за ремонти.
Полезно е да попитате:
- каква е месечната такса за поддръжка;
- какво включва тя;
- има ли фонд за бъдещи ремонти;
- има ли планирани по-големи дейности;
- има ли значителни неплатени задължения към доставчици;
- лесно ли се събират средства при необходим ремонт.
Не е необходимо да разпитвате за личните отношения между всички съседи. Интересува ви дали сградата функционира организационно и дали основните проблеми се решават навреме.
Проверете има ли предстоящи големи ремонти
Това е един от най-полезните въпроси преди покупката.
Възможно е сградата в момента да изглежда сравнително добре, но вече да е взето решение за:
- ремонт на покрива;
- обновяване на фасадата;
- смяна на щранговете;
- модернизация на асансьора;
- ремонт на входа;
- ремонт на гаражи или други общи пространства.
Подобно решение може да означава допълнителна сума за всеки собственик скоро след сделката.
Затова не се ограничавайте само до въпроса „Колко е таксата за входа?“. Попитайте и какви по-големи разходи се очакват.
Новото строителство също трябва да бъде проверявано
Фактът, че сградата е нова, не означава, че техническата проверка може да бъде пропусната.
При ново строителство вниманието се насочва към други детайли – качество на изпълнението, завършеност на общите части, отводняване, фасада, гаражи, асансьори и функциониране на инсталациите.
При сграда в процес на изграждане е важно да се отчита и конкретният строителен етап. Например наличието на Акт 14 означава, че конструкцията е достигнала съответния етап, но не означава, че всички инсталации, общи части и довършителни работи са готови.
Затова при покупка на имот от ново строителство техническите характеристики трябва да се разглеждат заедно със степента на завършеност и спецификацията на проекта.
А когато сградата все още преминава през отделните строителни етапи, значението на Акт 14, Акт 15 и Акт 16 трябва да бъде ясно разграничено, защото те не удостоверяват еднаква степен на готовност.
Какво е различното при по-старото строителство?
При по-старите сгради обикновено имате едно важно предимство – можете да видите как сградата реално е преминала през годините на експлоатация.
Това позволява да оцените:
- как се поддържат общите части;
- какви ремонти вече са извършени;
- какво предстои да бъде сменяно;
- има ли хронични течове;
- как работи асансьорът;
- дали входът се управлява активно.
Но възрастта на сградата означава и че е необходимо по-внимателно да се оценят елементите с дълъг период на експлоатация.
При стара сграда не гледайте само дали апартаментът е „след основен ремонт“. Новата кухня и настилки нямат отношение към състоянието на покрива или общите щрангове.
Не смесвайте техническата проверка с юридическата
Това са две различни части на сигурната покупка.
Техническата проверка отговаря на въпроса:
„В какво състояние е сградата и какви разходи или проблеми може да възникнат?“
Юридическата проверка трябва да установи правото на собственост, тежести, статут и останалите правни обстоятелства около конкретния имот.
Едното не заменя другото.
Дори технически отличното жилище не е добра покупка, ако има нерешени юридически проблеми, както и изрядните документи не означават автоматично, че сградата е в добро техническо състояние.
Кога е разумно да потърсите технически специалист?
Не при всеки имот е необходимо да поръчвате подробна техническа експертиза. Има обаче ситуации, при които професионалният оглед е разумна допълнителна защита.
Например когато:
- забелязвате сериозни или необичайни пукнатини;
- има постоянна или широко разпространена влага;
- сградата е видимо зле поддържана;
- има съмнения за конструктивни намеси;
- става въпрос за по-стар имот, който изисква значителна инвестиция;
- получавате противоречива информация за извършвани ремонти;
- планирате покупка на жилище с висока стойност и искате по-задълбочена проверка.
Инженер или друг специалист с подходяща квалификация може да оцени проблеми, които не могат да бъдат определени надеждно при обикновен оглед.
Практичен чеклист за оглед на сградата
Преди да вземете решение, преминете през сградата с конкретен списък.
Отвън
Проверете:
- общото състояние на фасадата;
- видими пукнатини и нарушения;
- балкони и парапети;
- цокъла и следи от влага;
- пространството около сградата;
- видимо състояние на покрива, когато може да бъде наблюдаван.
В общите части
Проверете:
- входната врата;
- осветлението;
- стълбите и парапетите;
- стените и таваните;
- следи от течове;
- състоянието на асансьора;
- видими общи инсталации.
За управлението
Попитайте:
- каква е месечната такса;
- кой управлява сградата;
- има ли фонд за ремонти;
- какви ремонти са правени;
- какви ремонти предстоят;
- има ли известни проблеми с покрив, щрангове, асансьор или фасада.
Този списък не заменя професионалната техническа оценка, но помага да не пропуснете очевидни сигнали по време на оглед.
Не позволявайте хубавият апартамент да скрие лошата сграда
Една от най-лесните грешки е да се впечатлите от добре ремонтирано жилище и да приемете, че всичко останало е второстепенно.
Всъщност кухнята, боята и настилките са сред елементите, които могат да бъдат променени сравнително лесно след покупката.
Покривът, фасадата, асансьорът, общите инсталации и начинът, по който работи етажната собственост, са част от средата, която купувате заедно с апартамента.
Точно затова при оглед не приключвайте проверката на входната врата на жилището.
Погледнете нагоре към покрива, слезте до мазето, използвайте асансьора, разгледайте стълбището и задайте конкретни въпроси за ремонтите.
Добрата покупка започва с оценка на цялата сграда
Състоянието на апартамента е само една част от решението.
Когато оцените конструкцията, инсталациите, покрива, фасадата, асансьора и управлението на общите части, получавате много по-реалистична представа какво купувате и какви бъдещи разходи могат да възникнат.
Не е необходимо сами да сте строителен специалист. Важно е да знаете какво да наблюдавате, какво да попитате и кога видимият проблем изисква мнение от професионалист.
Така при сравнение на няколко жилища няма да преценявате само цена, квадратура и ремонт, а дългосрочната среда, в която се намира имотът.
И именно тази по-пълна проверка може да ви помогне да разграничите апартамент, който просто изглежда добре на оглед, от имот в сграда, която е разумно поддържана и подходяща за дългосрочно притежание.