Харесали сте жилище, цената изглежда приемлива и продавачът ви уверява, че има и други заинтересовани купувачи. В подобна ситуация предложението да оставите капаро още същия ден може да звучи напълно логично. Именно тогава обаче се допускат едни от най-скъпите грешки при покупка на недвижим имот.
Капарото не е просто знак, че намеренията ви са сериозни. В зависимост от подписания документ и използваните клаузи то може да доведе до конкретни финансови задължения, ограничени възможности за отказ и спор относно връщането на сумата. Затова преди да преведете пари или да подпишете резервационен документ, трябва да знаете кой продава имота, какви права притежава, има ли вписани тежести и дали жилището в документите съответства на това, което сте видели на огледа.
Следващите проверки не заменят индивидуалната консултация с адвокат, но дават ясна рамка за въпросите, които трябва да бъдат изяснени преди капаро.
Защо проверката трябва да бъде направена преди плащането
Много купувачи приемат, че подробната проверка на документите се прави едва преди предварителния договор или нотариалната сделка. Това може да бъде твърде късно, ако вече е платена сума при неизгодни условия.
След предоставяне на капаро купувачът често се оказва под натиск да продължи сделката, дори когато впоследствие се появят съмнения. Причината е страхът, че сумата няма да бъде възстановена. Ако документът не определя ясно кога купувачът може да се откаже и при какви обстоятелства парите се връщат, всяко разминаване може да се превърне в спор.
Преди плащане трябва да са изяснени поне следните въпроси:
- кой е собственикът на жилището и кой има право да го продаде;
- има ли ипотеки, възбрани, искови молби или други вписани права;
- съвпадат ли адресът, площта, идентификаторът и предназначението на имота;
- кой получава капарото и на какво основание;
- при какви условия сумата се връща;
- какво се случва, ако банката откаже финансиране;
- до кога продавачът е длъжен да предостави необходимите документи.
Ако тепърва организирате целия процес, полезна отправна точка е ръководството за хора, които купуват имот за първи път. Настоящата статия разглежда по-тясно конкретния момент непосредствено преди капарото.
Проверете кой действително е собственикът на жилището
Първата стъпка не е да преговаряте за размера на капарото, а да установите кой притежава имота. Името на човека, който провежда огледа или преговорите, не е достатъчно доказателство за собственост.
Поискайте копие от актуалния документ за собственост. Това може да бъде нотариален акт, договор, съдебно решение, постановление за възлагане, акт за наследство заедно с предходен документ или друг акт, удостоверяващ придобиването.
Необходимо е да се сравнят:
- имената и идентификационните данни на собственика;
- пълното описание на имота;
- основанието, на което е придобит;
- идеалните части от земята и общите части;
- включените мазе, таван, гараж или паркомясто;
- евентуалните ограничения или запазени вещни права.
Един собственик в обявата не означава един собственик по документи
Жилището може да принадлежи на повече от едно лице. Това се среща при наследствени имоти, семейна имуществена общност, съсобственост между роднини или придобиване от партньори.
Капаро не трябва да се плаща само на един от съсобствениците без яснота дали останалите са съгласни с продажбата. Дори когато човекът притежава идеална част, това не означава автоматично, че може да поеме задължение за продажбата на целия имот от името на всички.
При наследствено жилище трябва да се установи кои са всички наследници и дали няма лице, което не участва в преговорите. Необходимо е да се прегледат удостоверението за наследници, документите за собственост на наследодателя и евентуални последващи сделки между наследниците.
Проверете семейното положение и начина на придобиване
Имот, записан само на името на единия съпруг, невинаги може да бъде продаден единствено с неговото участие. Значение имат датата, начинът на придобиване и приложимият имуществен режим.
Не е достатъчно да се гледа само името в нотариалния акт. Трябва да се установи дали имотът е придобит по време на брак, чрез наследство, дарение, покупка с лично имущество или при друг режим. Това е въпрос, който следва да бъде проверен от специалист според конкретните документи.
Направете проверка за тежести и вписани права
Имотният регистър съдържа информация за актове, свързани със собствеността и други вещни права, както и за вписани ипотеки и възбрани. Чрез него могат да се правят справки за собствеността, собствениците, правата и ограниченията върху недвижими имоти.
Удостоверението за имот отразява вписванията, отбелязванията и заличаванията за тежести и права към момента на изготвянето му или удостоверява, че такива няма. За издаването му се изискват данни за имота, копие от акта за собственост и актуална кадастрална схема или скица.
Сред обстоятелствата, които могат да бъдат установени при проверката, са:
- договорна или законна ипотека;
- възбрана;
- вписана искова молба;
- право на ползване;
- право на строеж;
- договори и актове, засягащи собствеността;
- други права или ограничения според конкретния случай.
Важно е проверката да обхване не само настоящия собственик, а цялата релевантна история на собствеността. Формално чисто удостоверение, издадено за недостатъчен период или при непълни данни, не винаги е достатъчно за цялостна правна оценка.
Ипотеката не означава непременно, че имотът не може да се купи
Жилище с ипотека може да бъде предмет на сделка, но начинът на плащане и заличаване на ипотеката трябва да бъде внимателно организиран.
Не разчитайте само на устно обещание, че продавачът ще погаси кредита след получаване на цената. Трябва да има ясна процедура, съгласувана с банката кредитор, която определя:
- точния размер на задължението;
- сметката, по която трябва да бъде платено;
- условията за издаване на съгласие за заличаване;
- срока за заличаване на ипотеката;
- как се плаща остатъкът от продажната цена.
При такава сделка плащането на капаро без предварително изяснен механизъм увеличава риска за купувача.
Сравнете нотариалния акт с кадастралната схема
След проверката на собствеността трябва да се установи дали имотът в документите е същият имот, който реално се предлага.
Изискайте актуална схема на самостоятелния обект от кадастъра, когато за района има одобрена кадастрална карта. Сравнете кадастралния идентификатор, адреса, етажа, площта, предназначението и прилежащите помещения с нотариалния акт.
Особено внимание изискват следните разминавания:
- апартамент, описан с различна площ в отделните документи;
- усвоена тераса, която не фигурира по документи;
- преместени или премахнати стени;
- обединени помещения или разделен апартамент;
- таван или мазе, използвани като жилищна площ;
- обект със статут на ателие, кабинет или друг нежилищен имот, рекламиран като апартамент;
- паркомясто, което се предлага като самостоятелна собственост, без документите да потвърждават това.
Разликата между действителното състояние и официалните документи може да затрудни банковото кредитиране, бъдещ ремонт, препродажба или административна процедура. Затова изрази като „всички така са направили“ и „това няма значение“ не трябва да заменят документалната проверка.
Внимавайте, когато продавачът действа чрез пълномощник
Продажба чрез пълномощник е допустима, но носи допълнителни рискове. Преди капаро трябва да се провери оригиналът на пълномощното, неговият обхват и актуалността му.
Пълномощното трябва ясно да показва дали представителят има право:
- да договори продажната цена;
- да подпише резервационен или предварителен договор;
- да получи капаро и други плащания;
- да подпише нотариалния акт;
- да представлява собственика пред банка, нотариус и институции.
Фактът, че дадено лице може да показва имота, не означава, че има право да получи пари от името на собственика.
Разумно е да се установи пряк контакт със собственика и да се потвърди, че продажбата действително се извършва с негово знание. При съмнения относно автентичността, оттеглянето или прекратяването на пълномощното плащането трябва да бъде отложено до приключване на проверката.
Разграничете „капаро“, „задатък“ и резервационна такса
В ежедневната реч различните плащания често се наричат просто „капаро“. Правното им действие обаче зависи не толкова от заглавието на документа, колкото от съдържанието на уговорката.
Сумата може да бъде определена като:
- авансово плащане от бъдещата продажна цена;
- задатък, обезпечаващ изпълнението;
- резервационна такса;
- възнаграждение по посреднически договор;
- депозит, държан до изпълнение на определени условия.
Затова не подписвайте документ само защото е озаглавен „протокол за капаро“. Прочетете какво точно се случва със сумата при отказ на продавача, отказ на купувача, наличие на тежест, липсващ документ или отказ на банката да отпусне кредит.
Какво трябва да пише в документа за капарото
Преди плащане документът трябва да идентифицира недвусмислено страните и имота. Добре е да съдържа поне:
- точната сума и начина на плащане;
- основанието за получаването ѝ;
- продажната цена на имота;
- срока, за който имотът се спира от предлагане;
- срока за представяне на документите;
- крайния срок за подписване на предварителен договор;
- условията за връщане или задържане на сумата;
- последиците при отказ или неизпълнение на всяка от страните;
- изрично условие за правна проверка;
- условие за банково финансиране, когато покупката е с кредит.
Сумата следва да бъде платена по проследим начин и на лице, което има право да я получи. Основанието в банковия превод трябва да съответства на подписания документ.
Не приемайте банковото одобрение за формалност
Предварителното одобрение на купувача и одобрението на конкретния имот са различни етапи. Дори да разполагате с ориентировъчно становище от банка, конкретното жилище може да не бъде прието като обезпечение или да бъде оценено на по-ниска стойност.
Ако сделката зависи от ипотечен кредит, документът за капарото трябва да урежда какво се случва при:
- отказ на банката да финансира конкретния имот;
- недостатъчна пазарна оценка;
- открити документални несъответствия;
- забавяне, което не е причинено от купувача;
- невъзможност продавачът да предостави изисканите документи.
Полезно е още преди активните преговори да получите консултация относно възможностите за ипотечен кредит. Това не премахва необходимостта от условие за финансиране в договора, но намалява риска да резервирате имот, който не можете да придобиете при планираните условия.
Допълнителни проверки при ново строителство
При жилище в строеж проверката не се изчерпва със собствеността на конкретен апартамент, защото обектът може все още да не съществува като самостоятелен имот в завършен вид.
Необходимо е да се анализират собствеността върху земята, правото на строеж, разрешението за строеж, одобрените проекти, участниците в проекта и правото на дружеството да продава конкретния обект.
Трябва да бъдат ясни:
- точната площ и разпределение;
- прилежащите части;
- степента на завършеност;
- сроковете за отделните строителни етапи;
- схемата на плащане;
- неустойките при забавяне;
- допустимите промени по проекта;
- условията за окончателно прехвърляне.
Темата е разгледана подробно в отделния чеклист за безопасна покупка на имот „на зелено“, поради което тук акцентът остава върху решението дали изобщо да се плати резервационна сума.
Червени сигнали, при които не бива да бързате
Някои ситуации не означават непременно измама или невъзможна сделка, но изискват спиране и допълнителна проверка:
- отказ да ви бъде предоставен документ за собственост;
- настояване за плащане в брой без подробен документ;
- капаро към лице, което не е собственик или упълномощен получател;
- твърдение, че тежестите ще се проверят „накрая“;
- необяснимо разминаване между площта в обявата и документите;
- липсващ съсобственик или наследник;
- продажба чрез пълномощник без контакт със собственика;
- прекалено кратък срок за подписване;
- клауза, според която сумата се задържа при почти всяка причина за отказ;
- обещание, че незаконно преустройство лесно ще бъде узаконено;
- нежелание условията да бъдат записани писмено.
Натискът, че „още двама души ще капарират днес“, не е основание да пропуснете проверките. Добрата оферта не става сигурна само защото е търсена.
Практичен ред на действията преди капаро
За да намалите риска, организирайте процеса последователно:
- Поискайте основните документи за собственост и идентификация на имота.
- Установете всички собственици и лицата, които трябва да участват в сделката.
- Направете проверка на собствеността и вписаните тежести.
- Сравнете нотариалния акт, кадастралната схема и реалното състояние.
- Изяснете статута на преустройства, прилежащи помещения и паркоместа.
- Проверете представителната власт, ако участва пълномощник.
- Съгласувайте условията с банката, когато покупката е с кредит.
- Договорете писмено кога капарото се връща.
- Платете само по проследим начин и срещу подписан документ.
- Запазете всички документи, кореспонденция и платежни доказателства.
Професионалният брокер на недвижими имоти може да координира комуникацията, събирането на документи и отделните участници в процеса. Самостоятелната правна оценка обаче трябва да бъде извършена от квалифициран юрист, особено при наследство, ипотека, пълномощно, ново строителство или документални разминавания.
Сигурната покупка започва преди превода на първата сума
Капарото трябва да бъде последица от достатъчна яснота, а не средство да си осигурите време за проверка след това. Преди плащането трябва да знаете какъв имот купувате, от кого го купувате, има ли ограничения и при какви обстоятелства можете да получите сумата обратно.
Нито доброто местоположение, нито изгодната цена компенсират неясната собственост или неизгодния договор. Когато документите са проверени, условията са записани конкретно и плащането е проследимо, капарото изпълнява истинската си цел – да подготви сигурно следващия етап от сделката, вместо да се превръща в източник на риск.