Нотариален акт, скица, удостоверение за тежести – какви документи са нужни при покупка

Покупката на жилище не се свежда до избор на подходящ апартамент, договаряне на цена и подписване пред нотариус. Преди сделката трябва да бъде събран и проверен комплект от документи, чрез които се установяват собствеността, точната идентичност на имота, наличието на тежести и правото на продавача да извърши продажбата.

Нотариалният акт, кадастралната схема и удостоверението за тежести са сред най-познатите документи при покупка на имот, но обикновено не са единствените. В зависимост от начина на придобиване, семейното положение на собственика, вида на жилището и наличието на банков кредит може да са необходими още удостоверение за данъчна оценка, удостоверение за наследници, документи за граждански брак, строителни книжа, пълномощно или документи от банка.

Важно е не просто да получите копия, а информацията в тях да бъде сравнена. Имената на собствениците, адресът, площта, кадастралният идентификатор, прилежащите помещения и идеалните части трябва да съответстват във всички документи. Дори малко разминаване може да изисква допълнителна проверка преди плащане на капаро или подписване на предварителен договор.

Кой трябва да осигури документите за сделката

Основните документи за собственост и идентификация на жилището обикновено се предоставят от продавача. Това е логично, защото той трябва да докаже, че притежава имота и има право да се разпорежда с него.

Купувачът обаче не бива да приема документите без проверка. Част от тях могат да бъдат стари, непълни или да не отразяват настъпили промени. Удостоверението за тежести например показва вписванията към определен момент, поради което е важно кога е издадено и за какъв период е направена проверката.

При подготовката на сделката участват различни лица:

• продавачът предоставя документите, с които разполага;
• брокерът координира събирането и обмена им;
• адвокатът проверява собствеността, тежестите и договорните условия;
• банката поставя допълнителни изисквания при ипотечен кредит;
• нотариусът проверява документите, необходими за изповядване на сделката.

Проверката от нотариуса не означава, че купувачът трябва да изчака деня на сделката, за да се запознае с документите. Те трябва да бъдат прегледани по-рано, особено преди плащане на значителна сума.

Нотариален акт или друг документ за собственост

Нотариалният акт е документът, който най-често доказва правото на собственост върху жилището. В него се посочват собственикът, начинът на придобиване и подробно описание на имота.

Не всеки имот обаче е придобит чрез стандартна покупко-продажба. Правото на собственост може да произтича и от:

• договор за дарение;
• договор за доброволна делба;
• съдебно решение;
• постановление за възлагане;
• договор за прехвърляне срещу издръжка и гледане;
• наследяване;
• реституционен акт;
• констативен нотариален акт;
• други предвидени в закона основания.

Затова правилният въпрос не е само „Има ли нотариален акт?“, а „На какво основание продавачът е станал собственик и проследимо ли е това право?“.

Какво трябва да проверите в документа за собственост

Прегледайте внимателно следните данни:

• трите имена и идентификационните данни на собственика;
• датата и основанието за придобиване;
• точния адрес на имота;
• етажа и номера на обекта;
• площта;
• кадастралния идентификатор, когато е приложим;
• границите или съседните обекти;
• мазето, тавана, гаража или паркомястото;
• идеалните части от общите части и земята;
• запазено право на ползване или други особени уговорки.

Когато се продават апартамент и гараж, не приемайте автоматично, че двата обекта са включени в един нотариален акт. Гаражът може да е отделен самостоятелен обект с различен идентификатор и отделен документ за собственост.

При паркоместата проверката е още по-важна. Паркомястото може да представлява самостоятелен обект, идеални части от поземлен имот или право на ползване върху определена зона. Тези варианти не са равнозначни и трябва да бъдат ясно описани в документите.

Защо трябва да се проследи историята на собствеността

Последният нотариален акт показва как настоящият продавач е придобил имота, но невинаги е достатъчен за пълна проверка. При определени сделки трябва да се разгледат и предходните документи.

Това е особено важно, когато имотът е:

• наследствен;
• придобит чрез дарение;
• получен при делба;
• реституиран;
• прехвърлян между роднини;
• предмет на предишен съдебен спор;
• придобит чрез пълномощник.

Целта е да се установи дали всяко прехвърляне е извършено от лице, което е имало право да се разпорежда с имота, и дали няма пропуснат собственик или наследник.

Скица или схема – кой документ е необходим

В разговорната реч често се използва общото наименование „скица на имота“. При апартамент обаче правилният документ обикновено е схема на самостоятелен обект в сграда.

Разликата е важна:

• скица се издава за поземлен имот или сграда;
• схема се издава за самостоятелен обект в сграда, например апартамент, гараж, офис или магазин.

Схемата на самостоятелния обект се издава чрез Агенцията по геодезия, картография и кадастър. Тя може да бъде получена на място, чрез куриер или като електронен документ през КАИС.

Какво съдържа кадастралната схема

В схемата се посочват основни данни за имота, сред които:

• кадастрален идентификатор;
• адрес;
• етаж;
• предназначение;
• площ по кадастралната карта;
• прилежащи нива, когато са отразени;
• съседни самостоятелни обекти;
• данни за сградата и поземления имот.

Кадастралният идентификатор е уникален номер, чрез който имотът се разпознава в кадастралната карта и регистри.

При проверката сравнете схемата с нотариалния акт и действителното състояние на жилището. Адресът, етажът, площта и предназначението трябва да се отнасят до един и същ обект.

Какви разминавания могат да се открият

Различната площ в нотариалния акт и схемата не означава автоматично, че сделката е невъзможна. Разминаването обаче трябва да бъде изяснено, а не пренебрегнато.

Проблеми могат да възникнат при:

• неправилно нанесен етаж;
• различен номер на апартамента;
• объркан кадастрален идентификатор;
• липсващо прилежащо помещение;
• неправилно предназначение;
• обединяване на два обекта;
• разделяне на един апартамент;
• преустройство, което не е отразено;
• приобщена тераса или обща част.

Схемата не е архитектурен план и не доказва сама по себе си, че всяко преустройство е законно. Когато реалното разпределение се различава съществено от документите, трябва да се поискат строителни книжа и експертна проверка.

Удостоверение за тежести

Документът, познат като удостоверение за тежести, се издава от Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Официалното му наименование е удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот.

То показва вписаните права и тежести към момента на изготвянето му или удостоверява, че такива не са открити.

Сред обстоятелствата, които могат да бъдат отразени, са:

• договорни и законни ипотеки;
• възбрани;
• вписани искови молби;
• право на ползване;
• договори за наем, когато подлежат на вписване;
• други актове, засягащи собствеността или разпореждането с имота;
• отбелязвания за заличаване на предходни вписвания.

Какво означава „чисто“ удостоверение

Удостоверение без посочени тежести не трябва да се разглежда отделно от останалите документи. То е изготвено според данните, приложени към заявлението, и за посочения период.

Проверете:

• дали описанието на имота е точно;
• дали са включени всички предходни собственици;
• какъв период обхваща документът;
• кога е издаден;
• дали данните съвпадат с нотариалния акт и схемата.

При по-сложна история на собствеността може да е необходима проверка за по-дълъг период и по лица, а не само формално удостоверение за конкретния имот.

Издадените удостоверения за тежести съдържат уникален 12-знаков код, чрез който може да бъде проверена тяхната автентичност онлайн.

Може ли да се купи жилище с ипотека

Наличието на ипотека не означава непременно, че сделката трябва да бъде прекратена. Ипотекиран имот може да бъде продаден, но плащането и заличаването на ипотеката трябва да се организират предварително.

При подобна сделка обикновено са нужни документи от банката кредитор, които уточняват:

• размера на оставащото задължение;
• банковата сметка за погасяване;
• условията за издаване на съгласие за заличаване;
• срока и процедурата за заличаване;
• начина, по който се плаща остатъкът от продажната цена.

Не е достатъчно продавачът устно да обещае, че ще погаси кредита след сделката. Механизмът трябва да бъде съгласуван с банката, адвоката и нотариуса.

Удостоверение за данъчна оценка

Удостоверението за данъчна оценка се издава от съответната общинска администрация по местонахождение на имота. То съдържа данъчната оценка, която има значение при изчисляването на част от разходите по сделката.

В документа трябва да са правилно описани:

• имотът;
• собствениците;
• техните идеални части;
• декларираните характеристики;
• данъчната оценка;
• евентуалните задължения, когато са отразени според приложимия ред.

Сравнете имената и дяловете в данъчната оценка с тези в документа за собственост. Ако фигурира починал собственик, липсва съсобственик или има различни идеални части, документите трябва да бъдат коригирани преди сделката.

Не приемайте данъчната оценка като доказателство за собственост. Тя служи за данъчни и административни цели, но не замества нотариалния акт и проверката в Имотния регистър.

Удостоверение за наследници

Удостоверение за наследници се изисква, когато собственикът е починал и имотът се продава от неговите наследници.

Документът показва кои лица са наследници според наличните данни в регистрите. Той трябва да бъде разгледан заедно с документа, чрез който починалият е притежавал жилището.

При наследствен имот проверете:

• всички наследници ли участват в продажбата;
• има ли починал наследник и негови наследници;
• извършвани ли са откази от наследство;
• има ли завещание;
• правена ли е делба;
• прехвърляни ли са наследствени дялове;
• има ли непълнолетен собственик.

Когато един наследник продава целия имот чрез пълномощно, трябва да бъдат проверени пълномощните от останалите съсобственици. Един наследник не може самостоятелно да продаде чуждите идеални части само защото организира сделката.

Документи за семейно положение

Семейното положение и начинът на придобиване на имота могат да определят кой трябва да участва в продажбата.

Жилище, което е записано само на името на единия съпруг, може при определени обстоятелства да е част от съпружеска имуществена общност. Значение имат датата на придобиване, произходът на средствата и избраният имуществен режим.

В зависимост от конкретния случай могат да бъдат необходими:

• удостоверение за граждански брак;
• удостоверение за семейно положение;
• брачен договор;
• документ за избран режим на разделност;
• декларация или доказателства за лично имущество;
• участие или съгласие на съпруга.

Не правете извод само по това чие име е записано в нотариалния акт. Правната проверка трябва да отчита начина и момента на придобиване.

Пълномощно при продажба чрез представител

Когато собственикът не присъства лично, сделката може да бъде извършена чрез пълномощник. В такъв случай трябва да бъде представено пълномощно в необходимата форма и с достатъчно конкретни права.

Проверете дали представителят има право:

• да договори цената;
• да подпише предварителен договор;
• да получи капаро;
• да подпише нотариалния акт;
• да получи продажната цена;
• да представлява собственика пред банка и институции;
• да подава декларации от негово име, когато това е допустимо.

Правото да показва жилището или да води преговори не означава автоматично право да получава пари.

Разумно е собственикът да бъде потърсен пряко и да потвърди продажбата. Необходимо е също да се провери дали пълномощното не е оттеглено и дали не е прекратено по друга причина.

Строителни документи при ново строителство

При покупка на ново строителство стандартният комплект документи не е достатъчен. Трябва да се проследят собствеността върху земята, правото на строеж и законното развитие на строителството.

Според етапа на проекта могат да бъдат проверени:

• документ за собственост върху земята;
• договор или нотариален акт за право на строеж;
• виза за проектиране;
• разрешение за строеж;
• одобрени инвестиционни проекти;
• протокол за откриване на строителна площадка;
• акт за приемане на конструкцията;
• констативен акт за установяване годността за приемане на строежа;
• разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация;
• таблица за площообразуване;
• схема на конкретния обект;
• документи за ипотеки върху земята или строежа.

Използваните в практиката понятия „Акт 14“, „Акт 15“ и „Акт 16“ обозначават различни етапи и документи. Те не са взаимозаменяеми и не трябва да се приема, че сградата е готова за ползване само защото има завършена конструкция.

Документи при покупка с ипотечен кредит

Когато купувачът използва банково финансиране, банката извършва собствена проверка и може да изиска допълнителни документи.

Обичайно се предоставят:

• документ за собственост;
• предходни документи за собственост;
• кадастрална схема;
• удостоверение за тежести;
• данъчна оценка;
• удостоверение за семейно положение;
• строителни книжа;
• предварителен договор;
• пазарна оценка от одобрен оценител;
• документи за доходите на кредитополучателя.

Изискванията могат да се различават според банката и конкретния имот. Предварителното одобрение на купувача не означава автоматично одобрение на жилището като обезпечение.

Документалното разминаване, незаконното преустройство или специфичният статут на обекта могат да доведат до отказ или по-ниска оценка. Затова при покупка с кредит проверката трябва да започне преди окончателното договаряне на сроковете.

Допълнителни документи според конкретния имот

При някои сделки могат да бъдат необходими още:

• договор за доброволна или съдебна делба;
• съдебно решение с отбелязване за влизане в сила;
• разрешение от районния съд при собственик, който е непълнолетен;
• удостоверение за идентичност на адрес или лице;
• документ за промяна на предназначението;
• архитектурни проекти;
• удостоверение за търпимост;
• протоколи и разрешения за преустройство;
• документи за право на ползване;
• документи за заличаване на ипотека;
• декларации, изисквани при нотариалното изповядване.

Не всеки документ е нужен при всяка покупка. Комплектът се определя според историята на собствеността, статута на жилището и начина на финансиране.

Как да сравните документите

Най-важната част от проверката е съпоставянето на информацията. Прегледът на всеки документ поотделно не е достатъчен.

Сравнете навсякъде:

1. Имената на собствениците.
2. Идеалните части на всеки собственик.
3. Адреса на имота.
4. Етажа и номера на обекта.
5. Кадастралния идентификатор.
6. Площта.
7. Предназначението.
8. Прилежащите помещения.
9. Идеалните части от общите части и земята.
10. Начина и датата на придобиване.

Когато има разминаване, поискайте обяснение и документ, който доказва причината. Устно твърдение от типа „Това е стара грешка“ не е достатъчно.

Кои документи трябва да видите преди капаро

Не е необходимо всички административни документи за нотариалната сделка да бъдат окончателно издадени още преди резервацията. Купувачът обаче трябва да разполага с достатъчно информация, за да не плаща за имот с неясна собственост.

Преди капаро е разумно да бъдат проверени поне:

• документът за собственост;
• самоличността на продавача;
• наличните предходни документи;
• актуална кадастрална схема или кадастралните данни;
• наличието на ипотеки, възбрани и други вписвания;
• всички съсобственици;
• пълномощното, ако има представител;
• основните строителни документи при ново строителство;
• статутът на гаража, паркомястото и прилежащите помещения.

Подробно разпределение на рисковете преди резервационно плащане може да бъде разгледано в отделна статия за юридическите проверки преди капаро, без настоящата публикация да се конкурира с нея по основна ключова фраза.

Практичен списък за купувача

Преди предварителния договор подредете документите в отделни групи.

Документи за собственост

• актуален нотариален акт или друг титул за собственост;
• предходни актове;
• документи за наследяване или делба;
• документи за идеалните части.

Документи за имота

• кадастрална схема;
• скица на земята или сградата, когато е приложимо;
• данъчна оценка;
• документи за прилежащите помещения;
• строителни книжа при преустройства или ново строителство.

Документи за правния статус

• удостоверение за тежести;
• банкови документи при ипотека;
• документи за право на ползване;
• вписани договори или съдебни актове;
• пълномощни.

Документи за собствениците

• документи за самоличност;
• удостоверение за наследници;
• документи за граждански брак и имуществен режим;
• съдебно разрешение, когато е необходимо;
• декларации за нотариалната сделка.

Добрата проверка е по-важна от броя на документите

Няма един универсален пакет, който гарантира сигурност при всяка покупка. Стандартен апартамент с ясна история може да изисква сравнително малко документи, докато наследствен имот, жилище с ипотека или обект в строеж предполага значително по-задълбочена проверка.

Най-важното е документите да доказват последователно три неща: че продавачът е собственик, че имотът е точно идентифициран и че няма неизвестни права или ограничения, които да застрашат покупката.

Преди да подпишете предварителен договор или да преведете значителна сума, документите трябва да бъдат прегледани от специалист. Професионалният брокер може да организира процеса и комуникацията между страните, а адвокатът да оцени правните рискове според конкретната история на имота.

Когато нотариалният акт, кадастралната схема, удостоверението за тежести и останалите документи са събрани навреме и информацията в тях съвпада, сделката може да продължи с много по-малък риск от неприятни изненади.